房地产ISO9001认证也就是采用过程方法对质量管理体系进行实施的缩影： 房地产ISO9001认证采用过程方法有利于识别过程和顾客的需求，更好地体现"以顾客为关注焦点"的原则；有利于开展质量策划活动，明确过程的目标和要求；有利于了解、协调和确定过程内部和过程之间的相互关联、相互作用、从而明确过程的流程和程序；有利于明确过程中的职责和权限，加强协调合作和沟通；有利于加强对过程的监视、测量、数据分析和控制；有利于实施PDCA动态循环管理，实施持续改进，确程增值；有利于增强顾客满意，使组织得到发展。 一、房地产ISO9001认证如何采用过程方法建立质量管理体系 1、按照4.1条款的要求，认真开展对过程、体系的策划。策划的内容应涉及体系的全部过程。要识别过程，明确过程的输入、输出及活动，明确需求及其流程；确定过程的作用及其指职责的分配；确定过程所需的资源、信息及其所需的文件；确定对过程实施监视、测量及有效控制的方法；按组织的方针确定过程的目标及如何评价过程的有效性，实施持续改进。通过策划活动识别需求，是应用过程方法的前提和基础。 2、要采用以过程管理为主导的方法，对现行质量管理体系进行评审，确定要达到过程管理模式而需要进行的改进和提高。必要时，采用以过程管理为主导的方法重新设计管理体系。 3、按标准要求制定、修改质量管理体系文件。体系是通过文件表述的，文件使体系运行的重要依据。过程分析应成为确定质量管理体系所需文件数量的途径，不应以文件来决定过程，而应由过程来决定文件，把过程、体系的策划作为制定、修改文件的基础。可利用过程图、流程图方法加深对过程的理解，加强对过程有效运行的控制。应将采用过程方法管理组织的理念体现在体系文件中。 4、开展以过程管理体系为主导的培训工作。应确定以过程管理为主导的培训项目，增强全员的顾客意识、过程意识、尤其要提高运用过程方法的意识，自觉按过程方法的要求对体系实施管理。 5、进行质量管理体系试运行，进行内部审核。按过程管理要求，并通过符合性的证据评价过程、体系的有效性。 二、 房地产ISO9001认证如何采用过程方法保持质量管理体系 1、组织的领导应按标准的思路和理念，以过程管理为主导建立体系，确保资源的获得，确保体系所需的过程得到建立、实施和保持，并提供相应的组织保证。 2、对每一个过程（包括产品实现所需的过程、质量管理体系体系实施所需的过程），都应按照标准4.1条款a)~f)提出的具体要求实施连续的控制。应使过程达到期望的结果，以体现过程管理的连续性。 3、将以过程为基础的质量管理体系模式，作为一个体系的大过程实施系统的管理，把各过程有机地联系起来。将相互关联的过程作为系统加以识别和理解，有利于实现组织的方针和目标。过程方法应与管理的系统方法结合实施，以体现过程管理的系统性。 4、突出过程间的相互作用。应用过程方法拓宽了标准的内容和要求，如以顾客为关注的焦点、顾客满意、质量管理体系的策划、职责权限与沟通、资源管理、过程的监视和测量、数据分析、持续改进等。这些内容都是过程方法应用中不可缺少的重要环节，互相之间具有紧密的联系，体现了过程管理的关联性。 5、实现过程管理的程序化和定量化。管理过程和过程中的每一个环节要有符合运行对象需要的合理程序，这样过程才能有效运行。所以，程序具有十分重要的作用。为此，应加强监视和测量，通过数据分析反映过程中各种因素之间的动态关系，反映过程的输入和输出特性及其活动和业绩，实现过程的量化管理。这是进行过程管理和控制的两个重要环节，体现了过程管理的可控性。 6、对过程实施PDCA动态循环管理，促进过程增值。要对每个过程循环开展策划－实施－检查－改进活动，及时对质量目标的实现情况、产品质量、过程能力、顾客满意度进行考核，促进组织持续进行改进过程的能力和业绩，以体现过程管理的有效性。 三、 房地产ISO9001认证如何采用过程方法改进质量管理体系 1、开展过程的评价，识别改进的区域。对过程进行评价，应回答ISO9000:2000标准2.8.1条款提出的四个基本问题：过程已被识别并适当规定；职责是否已被分配；程序是否得到实施和保持；在实现所要求的结果方面，过程是否有效。通过过程评价，寻找改进的输入。 2、通过对数据的收集和分析，识别改进产品、过程、体系的机会。其中，顾客（包括内部和外部）对过程输出满意与否的反馈，是持续改进过程的根本输入，也是做出准确决策的依据。 3、完善质量方针，实施目标管理。明确产品、过程、体系的质量目标要求，建立目标管理体系。应不断改进、完善、充实、提高质量方针、目标的要求，以实施改进。 4、建立有内部审核、管理评审、纠正和措施三个环节组成的自我完善机制，实施有序的管理。要以过程那为基础，按照过程方法的要求，以过程的有效性为目的开展内部审核活动。通过故管理评审做出科学、合理的改进决策。通过纠正和措施提高组织满足要求的能力

S7.1的理解： 一）资源的范围： 2011版注1：资源包括人力资源和专项技能、组织基础设施、技术和财力资源。 28002：在确定建立、实施和保持职业管理体系所需资源时，组织宜考虑： ——运行特需的财力、人力和其他资源； ——运行特需的技术； ——基础建设和设备； ——信息系统； ——专业技能和培训的需求。 综上：资源可以包括：人力资源（含人员的能力、资质和组织的知识管理）；基础设施（符合策划的专用建筑、设备、设施、ICT信息通信和技术）；资金。 二）如何确定是否“所需”（必须、适宜）： 1.合规性要求：生产法律法规（如评价、排污许可证、特种设备等）、职业法律法规（如职业卫生三同时、职业病危害因素评估和检测、职业病防治、有毒物品、个体防护等）等法规要求，以及与相关方签署的法律义务（如劳动时间、非歧视性申明）。——弹性较小。 2.与体系战略、经营计划、方针、目标、风险、危险源及相关的管理措施相对应的能力及其保持。——弹性较大。 3.与相关方满意为衡量标准的评价：顾客满意、雇员满意、合作方满意、股东满意、社区满意、工会满意、上级满意等。——弹性较大。 三）如何提供： 1.采购和配置所需资源，并列入公司资产统一管理； 2.租借部分资源（人或物，通常包含技能等）； 3.采用外包、承包的方式，由外部供方提供部分资源（人或物，通常包含技能等）并对资源实施管理； 4.财务部门提供资金预算和资金供给。 四）体系对S7.1的管理要求： 通过目标管理、内审、管理评审及日常运行监视，持续评审资源的充分性。“宜对资源及其配置通过管理评审来进行定期评审，以确保其足以实施包括绩效测量和监测在内的职业方案和活动。对于已建立职业管理体系的组织，通过比较计划实现的职业目标与实际结果，至少可对资源的充分性进行部分地评估。在评估资源的充分性时，还宜考虑到计划的改变和（或）新的项目和运行的出现。”——28002 如何审核S7.1：——基于认证风险的审核和评价 一）基于合规性要求的评价： 在管理层审核企业经营许可（评价、三同时、特种设备、职业危害因素检测等）、合规义务、合规性评价、不符合整改（包含外部验厂）等管理要素时，以正面取证与反面取证相结合的方式，获取企业的资源信息。评价标准：如果没有或失效，企业违法违规。 二）与方针、目标、风险、危险源及相关的管理措施相对应的能力评价： 在管理层及各现场审核时，在评价风险的控制能力时应关注资源提供的充分性及资源的有效性。评价标准：如果没有、不充分或失效，导致风险控制失效。 三）基于相关方满意（抱怨、投诉、事故事件、社会形象）的评价： 反面取证的方法：因相关方不满意，分析出体系资源不充分。 四）记录： 1）现场审核记录： 在管理层描述概貌；在各现场描述其充分性和能力的保持。 2）审核报告：4资源配置 管理体系运行过程所需资源配置情况评价，包括人员的能力/意识/满足能力，基础设施设备和特种设备管理，工作环境和知识等。资源变化情况（监督）。 可以描述：1）与合规义务相对应的资源的充分性、合规性（如特种设备安检、职业病防治等），以及资源保持的风险（如租赁或许可到期）；2）与人力资源有关的组织机构和职责、能力、意识，以及与运行有关的专业技能（资质）、知识等是否充分；3）企业的经营状态和资金保证能力（如体系资金预算）。